GYIK - Az Otthon Start eddigi tapasztalatai, vitás jogi kérdései

Előszerződést kötöttem még év elején az álomházamra. Akkor még nem létezett ez a konstrukció. Felvehetem még most ezt a kölcsönt?

A hitelkérelem benyújtásakor kell hogy a hiteligénylő rendelkezzen végleges adásvételi szerződéssel. Nincsen akadálya a végleges adásvételi szerződés megkötésekor, hogy vételárrészletet OtthonStart hitelből fizessen meg az eladónak!

Csak régi építésű, használt ingatlanra vehető igénybe a kamattámogatás?

Nem, új otthon építéséhez vagy vásárlásához is igényelhető, HA az építési engedély megvan, illetve a véglegessé vált használatbavételi engedély esetén, HA az ingatlant kifejezetten természetes személy részére való értékesítés céljára építenek és amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek.

Már megkötöttük a végleges adásvételi szerződést és már fizettünk is vételárrészt. Három hónap múlva esedékes a következő fizetési határidő. Igényelhetjük még az OtthonStartot?

Jogszabályi akadálya nincsen, azonban az eladó hozzájárulása is szükséges ahhoz, hogy az adásvételi szerződést a felek módosítsák. Ha megvan a bank, meg kell kérdezni tőlük a várható átfutási és folyósítási időt is, mert elképzelhető, hogy a szerződésmódosítás a fizetési határidőket is kitolja – bár a három hónapnak elegendőnek kell lennie.

Kockázat, hogy ha az eladó nem egyezik bele a szerződésmódosításhoz. Ebben az esetben – ha kedvezőtlen a meglévő adásvétel fizetési konstrukciója – lehet az is megéri, hogy a vevők elállnak a szerződéstől – foglaló szabályainak alkalmazásával –, és egy másik ingatlant választanak amire a kezdetektől az OtthonStart program igénylésével készülnek.

Van a kizárólagos tulajdonomban egy szántó, illetve a tesvéremmel egy fele-fele tulajdoni hányadú közös ingatlanunk. Volt még egy kizárólagos tulajdonjogú lakásom, de azt 11 éve eladtam. Jogosult vagyok igénybe venni az Otthon Start programot?

A jogszabály alapján az veheti igénybe a kölcsönt – az egyéb feltételek teljesülése esetén –, aki a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában vagy a benyújtását megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezik/rendelkezett.

A szántó nem számít belterületnek így azt figyelmen kívül kell hagyni, szintén a 11 éve eladott 1/1 tulajdonjogú ingatlant. Amennyiben a testérrel van jelenleg egy db. ½ - ½ tulajdoni hányadú ingatlan közös tulajdonban, az belefér a feltételbe, így igen, jogosult kérvényezni az Otthon Start kölcsönt.

Ha később nem tudom törleszteni a kölcsönt, a bank elviheti a házat?

Ebben a hitelkonstrukcióban (is) a kölcsönt adó bank részére önálló zálogjog – és azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom – kerül bejegyzésre az ingatlanra, ennek közvetlen végrehajtása estére pedig közjegyzői okirat is készül. Ráadásul, az önálló zálogjog összege biztos hogy több lesz, mint a kölcsöntőke 100%-a. Ez ad biztosítékot a banknak a kölcsönszerződés feltételeinek megszegése esetén arra, hogy a pénzéhez jusson.

A hitelszerződésben vállalt kötelezettségek be nem tartása (pl. késedelmes fizetés) hitelkamatot, azon felül késedelmi kamatot, illetve akár a szerződés felmondását is eredményezheti. Felmondás esetén a bank érvényesítheti a zálogjogot, azaz megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, de azt árverezheti is végrehajtási eljárás keretében.

Egyéb támogatási formákat is igénybe lehet venni OtthonStart mellett?

Igen, további lakáscélú jelzáloghitel, CSOK Plusz, falusi CSOK, Babaváró kölcsön, de akár Munkáshitel is igényelhető.

Szeretnék édesapámra haszonélvezeti jogot alapítani a leendő ingatlanban. Ez lehetséges?

Nem, a jogszabály alapján a kölcsön hitelcélja nem lehet olyan otthonban való tulajdonszerzés, amelyet haszonélvezet terhel. Nem minősül szerződésszegésnek, ha az otthonban öröklés révén harmadik személy tulajdonjogot vagy haszonélvezeti jogot szerez.

Amennyiben a jövőben terheli haszonélvezeti jog – akár az adásvételi szerződés megkötésével – az ingatlant, úgy a kamattámogatás megszűnik! A hitelszerződés ebben az esetben nem kerül felmondásra/felbontásra, csak a kamattámogatás vész el.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanra igénybevehető a támogatott hitel?

Ha több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlanról van szó, úgy IGEN. Tipikusan pl. ikerházak, többgenerációs ingatlanok esetében értelmezhető ez a feltétel.

Követelmény, hogy a vásárolt ingatlanrész önállóan forgalomképes legyen. Ehhez szükséges a saját bejárat, az önálló mérőórák, valamint ügyvéd által ellenjegyzett (vagy közokiratba foglalt) használati megosztási szerződés a tulajdonostársakkal.

Haszonélvezetten terhelt ingatlanra igényelhető a kamattámogatott hitel?

Nem, a jogszabály alapján a kölcsön hitelcélja nem lehet olyan otthonban való tulajdonszerzés, amelyet haszonélvezet terhel. A haszonélvezőnek tehát le kell mondania az ingatlanban a haszonélvezeti jogáról, ez eladói oldalról követelmény. Az eddigi tapasztalataim szerint a banknak (is) elegendő, hogy csak az adásvételi szerződésben mond le a haszonélvező erről a jogáról, tehát a lemondásnak nem kell megelőznie az adásvételi szerződés megkötését.

A banki értékbecslőnek ráhatása van a kölcsön elbírálására?

Igen, az igényelt kölcsönösszegből a ténylegesen megítélendő kölcsönt a hitelintézet számítja ki, mégpedig az ingatlan felbecsült értéke alapján. Ezentúl az igénylő személy hitelképessége, jövedelme is szigorú vizsgálat alá esik, amely azt eredményezheti, hogy a megítélt kölcsönösszegnél csak kevesebb hitelt ad a bank. Ebben az esetben vevőként azt a vállalást kell tenni (banki követelmény, illetve eladói biztosíték is), hogy a különbözetet önerőből megfizeti az eladó részére.

A tanulói jogviszony beleszámít a kétéves magyar TB jogviszonyba?

Igen, mind a középiskolai, mind a felsőoktatási jogviszony beleszámít. Azonban fontos részletszabály, hogy az igénylést megelőző 180 napon belüli időszakban NEM számít a tanulói jogviszony, hanem a keresőtevékenység igazolását (járulékfizetés) nézik.

Az alapterület négyzetméterára számít a bruttó 1.500.000 Ft-os felső határnál. Hogyan kell számítani az alapterületet a kölcsön konstrukciónál?

Sokféleképpen számítható egy ingatlan alapterülete, és az Otthon Start rendelet nem is rögzíti pontosan, de a jogszabály a nettó alapterületre utal. Kérdéses egyes épületrészek, pl. erkély vagy terasz területének beszámítása vagy kihagyása az alapterületből.

A Nemzetgazdasági Minisztérium tájékoztatása szerint „az érintett szerződésekben a nettó alapterületet az erkély/loggia/terasz 50%-ának beszámításával kell feltüntetni. A magyarországi hitelintézetek a Magyar Bankszövetséggel kialakított álláspontja alapján, ahol az Otthon Start rendelet alapterületet említ, ott egységesen a lakás, illetve lakóépület nettó alapterületét fogják figyelembe venni”.

Milyen egyéb költségeket számít fel a bank a kölcsönt igénylő személyen és az adóstárson?

A jogszabály alapján a hitelintézet az igénylőktől a kölcsön igénylésével és folyósításával összefüggésben kizárólag legfeljebb 30 000 forint díjat kérhet bármilyen jogcímen. Kivétel ez alól az értékbecslés és a helyszíni szemle díja. Továbbá a kölcsön előtörlesztése esetén az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.

Fontos, hogy ha a támogatott személy a hitelintézettől egyéb lakáscélú kölcsönt is igényel ugyanazon lakáscél elérése érdekében, akkor a hitelintézet legfeljebb az általa 2025. május 30-án nyújtott lakáscélú kölcsönöknél alkalmazott díjjal megegyező mértékig számíthat fel díjat ezen utóbbi kölcsön tekintetében is.

Jelen szakmai cikk csupán tájékoztató jellegű, amely nem minősül jogi tanácsadásnak. Kérem mindig vegye figyelembe a megjelenési dátumot, mivel a jogszabály változhat, és a cikkben szereplő információ idővel elavulhat. Naprakész jogi tanácsért konzultáljon velem az alábbi elérhetőségeken: